针对市民关注“限购”12个热点问题 西安住建官方解读
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5月9日下午，西安市住房和城乡建设局、西安市自然资源和规划局、西安住房公积金管理中心、国家税务总局西安市税务局发布《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的通知》，对西安市住房限购政策、摇号政策、公积金贷款首付比例、公积金贷款年限等进行调整和优化。
5月10日，西安住建就《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的通知》回答提问。
问题1：《通知》出台的背景是什么？
答：为认真贯彻落实党中央、国务院决策部署，适应房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，结合西安市场情况，稳妥推进消化存量、优化增量的政策措施，更好满足人民群众对优质住房的新期待，抓紧构建房地产发展新模式，促进房地产市场平稳健康发展。
问题2：住房限购政策有何变化？
答：全面取消西安市住房限购措施，居民家庭在全市范围内购买新建商品住房、二手住房不再审核购房资格。原住房限售政策未作调整。
问题3：购房意向登记、公证摇号选房规则有何变化？
为确保住房销售公正、公开，西安市实施购房登记和公证摇号的区域保持不变，结合市场实际，对部分流程、规定进行优化调整，《通知》出台后开展住房意向登记的项目，有以下三方面的调整：
一是商品住房项目销售时，登记家庭数量与住房房源数量比例低于1.5:1的，不再实施公证摇号，由企业按程序开展自行销售。
二是建筑面积大于144平方米（含）的住房在摇号选房时不再实施“刚需优先”，小于144平方米的住房按照原规则实施“刚需优先”。
三是缩短摇号选房公示时间。为提高公证摇号销售效率，摇号名单公示、摇号结果公示、选房结果公示的时间均由3天缩短为1天（具体应不少于24小时）。
问题4：为什么支持车位与住宅同步销售，同步公示销售价格、销售方案？
答：车位是群众居住生活的重要配套。在购房时同步公示车位价格及相关销售信息，是西安市持续推进商品房销售公开透明的重要举措，有利于群众在选购商品住房时综合考虑。具体实施中，房地产开发企业在购房登记时发布的销售公告中，公布本批次住房对应的车位数量、价格、交付日期等信息。
问题5：如何理解允许企事业单位、社会主体购买住房？
答：鉴于当前住房供需关系平衡稳定，针对单位购买住房作为员工宿舍等实际需要，在不影响居民家庭优先购买权利的情况下，《通知》明确：允许企事业单位、社会主体购买二手住房以及居民家庭登记选房后的剩余新建商品住房。同时，《通知》提出鼓励企事业单位、社会主体租赁或者购买相对集中的二手住房，用于运营民宿等，旨在盘活闲置住房资源，打造多元化住房市场。
问题6：在支持房地产企业融资方面有哪些措施？
答：按照住建部要求，建立健全西安市房地产融资协调机制，一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求，加快推进房地产融资协调机制落地见效，对符合“白名单”要求的合规房地产项目积极给予资金支持，切实保障购房人的合法权益。
问题7：如何理解对不计容的地下车位、人防工程等在土地出让金分摊时不计算金额？
答：前期，房地产开发企业在对各类型房地产的成本前期预算和后期决算时，涉及土地出让金分摊，存在计算不准确的情况，会对企业的投资及经营产生影响。《通知》明确不计容的地下车位、人防工程等不再分摊土地出让金，便于房地产企业更加准确的开展成本核算，准确计算各类应缴税费。
问题8：如何推进住房“以旧换新”、鼓励经纪机构合理降低费用？
为更好满足居民换购需求，支持房地产企业、经纪机构、金融机构联动，与“卖旧买新”的居民签署协议，开展卖旧买新换房活动。房地产开发企业对意向房源设定“解约保护期”，中介机构优先推动换房人旧房出售，缩短卖房周期。在协议约定期限内旧房未售出的，开发企业和换房人按约定解除协议并无条件退款。
在活动开展中，将组织相关行业协会鼓励开发企业和中介机构在居民购买新房价款、二手房交易佣金等方面提供优惠方案。“以旧换新”活动将试行开展，并不断完善有关优惠政策措施，促进一二手房市场联动。
问题9：如何理解企业自持租赁住房可转为商品住房上市交易？
2021年期间，西安市部分区域新出让的商品住宅用地在“招拍挂”时约定了一定比例（5%至10%）的企业自持租赁住房，要求企业自持年限不低于10年。为提振企业投资信心，提高资金流动性，《通知》明确原土地出让合同中约定的企业自持租赁住房，由企业提出申请，经住建、资源规划部门审核后，可转为商品住房上市交易。
问题10：公积金贷款的首付比例有何变化？
《通知》明确，首次使用住房公积金贷款购房的，首付比例不低于20%；结清首次住房公积金贷款后，再次使用住房公积金贷款购房的，首付比例不低于25%。以上规定取消了对房屋建筑面积144平方米以上提高首付比例的要求。
如居民家庭申请组合贷款购房，首付比例需同时满足住房公积金贷款和商业贷款的要求。商业贷款和公积金贷款最低首付比例不同时，取高值确定首付比例。
问题11：二孩及以上多子女家庭使用住房公积金贷款购房有何优待政策？
《通知》明确，多子女家庭使用公积金贷款购买住房的，贷款最高额度在现行信贷政策基础上提高至1.2倍。即单缴存职工多子女家庭最高贷款额度提高至78万元，双缴存职工多子女家庭最高贷款额度提高至102万元。
适用该政策的多子女家庭，是指具有合法婚姻关系，依法抚养至少有一个未成年子女的二孩及以上家庭；有离异婚史的，以抚养权核定子女数量。多子女家庭申请公积金贷款需提高额度的，提供可证明生育关系或依法抚养关系的材料：户口簿、《出生医学证明》、收养登记证、法院判决书或离婚协议等。
问题12：申请住房公积金贷款购买二手住房的贷款年限有何变化？
《通知》明确，申请住房公积金贷款购买二手住房的，房屋建成年限不超过30年，贷款期限与房屋建成年限之和延长至不超过40年。需注意以下事项：
1. 房屋建成年限，以不动产权证（房产证）测图时间或评估报告中房屋建成时间至贷款申请时间的最高值认定。
2.房屋建成年限超过30年的不予受理
3.房屋建成年限不超过30年的，最高可贷款年限=40年-房屋建成年限。
例：小王拟购买幸福家园小区6-1-301号房屋，该房屋建成时间为2005年5月，则房屋建成年限为19年，小王申请公积金贷款最高可贷款年限为21年（40年减19年）。华商报大风新闻记者 白仲夏